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WohnWissen - Qualitative Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung

Die Stadt München nutzt es bereits, die LEG NRW und weitere Kunden aus dem Bau- und Immobilienmarkt ebenso: das Beratungsangebot WohnWissen.

Wohnungsbestände nachfrageorientiert zu steuern, Bauprojekte zielgruppengerecht zu planen und  Stadtentwicklung effektiv zu gestalten ist der Anspruch dieses Analyseinstruments, das vom Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung (vhw), Sinus Sociovision und microm angeboten wird.

Auf der Fachmesse EXPO REAL, die vom 23. bis 25. Oktober 2006 in München stattfindet, wird der Anspruch eingelöst: Die Entwickler präsentieren anhand von Beispielen aus der Beratungspraxis, für welche unternehmerischen und kommunalen Fragestellungen WohnWissen einen entscheidenden Informationsmehrwert liefert. Schließlich wird der viel zitierten Renaissance der deutschen (Innen-)Stadt als Wohnstandort analytisch auf den Zahn gefühlt: Handelt es sich hierbei um einen belastbaren Nachfragetrend, oder doch nur um einen stadtplanerischen „Hype“?

Nachfrageorientierung benötigt präzise MarktanalysenMarkterfolg verlangt – unabhängig von Branchen – die genaue Kenntnis über die Nachfrage. Gerade für den Wohnimmobilienmarkt, der vielerorts strukturelle Umbrüche erlebt, eröffnen sich durch genaues Wissen über die Zielgruppe, Käufer und Mieter neue Erkenntnisse für  strategische wie operative Entscheidungen.

Die Instrumente des nachfrageorientierten Portfoliomanagements für die Wohnungswirtschaft setzen hier an. Ausgangspunkt für die Entwicklung von WohnWissen war, dass die heute vorhandenen Daten aus der Soziodemographie sowie individuelle Geschäftsdaten bei weitem nicht mehr ausreichen, um Wohnbedürfnisse, Ansprüche an Qualität und Lage einer Immobilie oder  Kaufkraftentwicklungen zu erklären und damit als verlässliche Entscheidungsgrundlage versagen.

Mensch, Raum, Objekt: das magische Dreieck des Erfolgs

Der Erfolg im Wohnungsmarkt vollzieht sich immer mehr in einem magischen Dreieck, in dem die Ansprüche und Lebensstile der Menschen verknüpft werden müssen mit microgeographischen Daten des Raumes, in dem ein Objekt beheimatet ist, sowie mit zukunftsorientierten Aussagen und Daten zu Ausstattung, Zuschnitt oder Wohnumfeld der Objekte selbst.

So wird mit Hilfe der Sinus-Milieus® ermittelt, wer die relevanten Zielgruppen sind und wie sie leben. Microm wiederum nutzt seine Expertise im Bereich der Microgeographie, um herauszufiltern, wo bestimmte Zielgruppen leben. Dabei werden Strukturen bis hinunter zur Adresse und Straße erkennbar. Der vhw stellt den analytischen Bezug zu den regionalen Wohnungsmärkten her, indem er die Erkenntnisse, wie Menschen wohnen und wohnen wollen, mittels eines systematischen und breit angelegten Monitorings mit spezifischen Marktdaten verdichtet.

Aus diesen drei Datenfeldern destilliert das WohnWissen-Team nicht nur die Wohnvorlieben bestimmter Bevölkerungsgruppen. Zugleich wird ermittelt, wo diese heute wohnen, wo sie künftig wohnen möchten und welche Art von Wohnung und Ausstattung diese Gruppen nachfragen werden.

Effizientes Instrument für Portfoliosteuerung und Stadtentwicklung

Sowohl Immobilienwirtschaft wie auch Stadtentwicklungsplaner erhalten aus der Analyse Antworten auf brennende Fragen. So lässt sich ableiten, wohin sich der Wohnungsbedarf in bestimmten lokalen Umfeldern entwickelt. Auch die Fragen, ob und welche Wohnungsbestände sich privatisieren lassen und welche  Vermarktungsstrategien dafür eingesetzt werden müssten, werden beantwortet.

Für die Immobilienwirtschaft liefert eine derart abgesicherte Bewertung von Chancen und Risiken von Aufwertungsmaßnahmen und Investitionsentscheidungen ein effizientes Instrument für das Portfolio-Management. Stadtplaner erhalten eine fachgerechte Grundlage, wenn es darum geht, eine am Nachfrager orientierte Entwicklungsplanung aufzustellen und umzusetzen.

Herausgeber: microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH